理財型房貸是什麼？

理財型房貸是附加了彈性借款功能的房貸方案，可以將已經攤還的貸款本金額度，轉為隨時可以提撥調度的資金，在沒有提領動用的情況下，並不會有額外的成本支出，僅僅在產生實際借支行為後，才依使用額度計算每日應付利息。

舉例來說，若以理財型房貸申請一千萬貸款，在經過一段期間後，已累積償還四百萬的本金，這四百萬已歸還給銀行的額度，就也成了一筆當下可借用的資金，只要額度在這個範圍內，隨時隨地皆可就近到 ATM 提領，或使用銀行網銀 APP 轉帳收款。

理財型房貸與其他房貸方案的比較

理財型房貸和一般房貸的最大差異，從名稱上就能一探究竟。考量申貸者因為有理財需求，提供可提撥調度資金的服務，這就是理財型房貸和一般房貸在本質上最大的不同。

一般房貸無論以什麼樣的計息方式還款，皆沒有辦法提撥或動用已償還的本金，所以若要以還在貸款中的房子再度抵押借錢，只能透過另外申請房屋增貸或二胎房貸的方式。而且如果選擇在銀行管道申辦，嚴格的審查條件及低過件率，對於急需用錢的人來說，還必須承受消秏時間與失敗風險。

但如果進一步探討以貸款中的房子再度拿來借錢，理財型房貸、房屋增貸和二胎房貸該怎麼選擇較理想？基本上我們可以從資金需求額度及還款時間作為最終考量關鍵因素。

• 想要還款期長
• 房屋增貸：
  如果貸款金額無法在短期內償還完畢，想拉長貸款攤還時間，首先可以先考量向原銀行申辦房屋增貸，年利率及還款壓力是三者當中，相對負擔較輕的方式。
• 二胎房貸：
  若在同樣的條件下增貸可能會失敗，則可以嘗試申請二胎房貸，二胎房貸最短的還款期為七年，但由於房屋抵押順位為第二的關係，銀行必須承受未來房屋拍賣後的損失及呆帳機率較高，為了轉嫁損失風險，所以相對酌收的利率費用就低不了。
• 想要速借速還
• 理財型房貸：
  如果手上資金流通速度很快，只是常有密切周轉的需求，再者不想被綁定長期貸款合約和繳交利率，那麼就比較適合選擇理財型房貸。但此方案能支借的額度，並非以房屋鑑價作為依據，而是依已繳納累積的本金為主，所以實際可動用金額是否符合個人當下需求，到底夠不夠用，就得看狀況而定，通常額度不高。

誰適合理財型房貸？

由於理財型房貸的目的，僅僅是銀行提供貸款人另一種資金調度的管道，貸款契約不長，也無綁約限制，所以與需要簽定長期合約的貸款方案相比，例如個人信貸，即使利率稍微高一些些，但若能在短時間內，就能立刻彌補這個資金缺口，反而會比較划算。

只要是短期資金需求，並且保證未來有充足的還款能力，皆可考慮選擇使用這個方案調度資金，所以適合理財型房貸的族群大致上可分為這三類：

• 自行創業的業主：
  由於業主或自由業者本身並沒有所謂的固定收入，現金流很可能常常處於不穩定的狀態，即使有機會能獲得比上班族更多的營收，但各式營運成本的支出，也常為業主帶來資金周轉的需求。所以理財型房貸提供一筆能靈活調度的錢，非常適合業主每個月進貨或急需用錢時，提領作為緩衝使用。

• 投資客：
  目前市面上主要的投資類型以股票、債券、定存及不動產買賣為主流，特別是在這個人人都想力抗通膨的時代，領薪族想要提早財富自由，就必須借助投資，創造更多被動收入才行。

  對手頭拮据的人來說，閒錢及存款所剩無幾，是否只能放棄投資？其實以專業投資專家的角度來看，平時除了要盡量減少開支之外，更要避免只會一味的存錢，因為沒有錢，才更需要學習理財，要懂得運用複利的魔力，讓金錢本身能滾動生財。

  以股票市場來說，當持股並交易一段時間後，在信用良好的情況下，就可以進行股票融資，也就是可以向證券商以一定的負擔比例借錢買股，通常自備款的額度要佔五成至六成，而年利率大概會落在 6% ~ 7%。

  相較之下，理財型房貸的利率比它低，若投資的金錢來源從這個管道獲取，會比直接向證券商融資會更划算一些，也可以同時降低虧損風險並放大獲利效益。

• 有短期資金周轉需求：
  雖然名為理財型房貸，但其實不管需要周轉的原由是因為結婚、旅遊、裝潢、子女學費、各種臨時的支出等，都可申請使用。與信貸相比，理財型房貸的利率較低，而且隨時隨地皆可取得資金，每一次的借支不須要再透過銀行的層層審核，對短期內得調度資金的人而言，是一種很方便又有效率的借錢方案。

理財型房貸的優點

理財型房貸的好處著重在擁有極高的彈性空間，無論是時間、地點或是合約限制。

• 提領方便不受時間地點限制：
  當成功申辦理財型房貸後，若隨時有提領借用資金的需求，只要持用銀行指定的帳戶或金融卡，就可以使用網路銀行轉帳，或直接到就近的 ATM 提領即可，取款地點和時間皆不受限制，既省時又方便。

• 還款無綁約限制：
  一般房貸或信用貸款皆會綁約，在合約年限範圍內，銀行為確保能獲取足夠的利率收益，限制申貸的人不可提前清償貸款，也就是不能提前結束終止合約。若未到期前進行清償，則屬於違約行為，必須另外支付違約金，作為補足利息損失費用。

  然而理財型房貸並無長期綁約的限制，通常一年一約，只要信用表現良好且正常，合約到期後通常能每年自動續約，但也會定期進行信用評估，若有欠款遲繳或信用不良的情況，銀行有權取消續約。

• 計息只發生在實際借用提領後：
  雖然可動用額度一直存在於理財型房貸的合約當中，但其實房屋貸款劃分為兩部分，一則是每月固定繳交的房貸本金及利息，另一則才是作為理財型房貸的循環動用貸款。只有動用並借用理財型房貸的本金時，這筆額外的貸款才會進入日利息的累積計算，在沒有使用的情況下，並不會產生額外的利息或費用。

理財型房貸的缺點

• 利率較一般房貸方案高：
  根據 2023 年 5 月的新聞消息指出，五大銀行的房貸利率已破 2，是自 2009 年以來的最新高，目前已達到 2.08%。不過，即使一般房貸受升息影響，仍比理財型房貸的利率稍低一些，所以若沒有密切或短期周轉資金需求的族群，改為選擇一般房貸方案，利息支出的壓力反而會相對小一些。
• 可借額度受已償還本金影響：
  由於可動用的額度等於當下已償還的房貸本金，若在初期前幾年，繳交房貸時間還不久的情況下，累積的額度相對就較少，對於需要大筆周轉資金的人來說，在這種情況下就顯得杯水車薪。
• 貸款時限較短：
  理財型房貸的借款合約屬於一年一簽制度，在正常情況下，只要沒有信用不良或遲交貸款，通常會自動續約。

  但是當信用不良時，銀行將取消續約。或甚至半年以上沒有密切借調資金的需求，也會被建議取消理財型房貸，否則需要另外支付一筆展期手續費用，才能繼續保留這項合約和權利，畢竟銀行會更希望資金持續有被動用的機會。

• 限制借款目的：
  近年來配合政府打房政策及針對豪宅貸款族群，理財型房貸被嚴格要求不可將周轉資金使用於投資「不動產」，並且銀行會在辦理貸款後，密切檢視資金的流向，確保投資客不會一手借錢，另一手立刻將金錢再投入房市進行炒房。

  若未誠實申報使用目的，日後被銀行發現投資目的不符合規定時，將取消房貸合約並收回貸款。

• 審核嚴格：
  由於對銀行來說，只要還未全數收回放款金額前，皆是處於承擔呆帳風險的狀態中，在這種情況下，還得提供額外借款的服務，整體貸款總額只有增加沒有減少，所以在審核申辦的條件時，會特別嚴格一些，確保申貸人有足夠的財力及收入，在日後擁有持續穩定還款的能力。

理財型房貸可借額度有多少？

如果單純以整體貸款額度來說，房貸的額度可分成兩個層面來解釋，而通常理財型房貸的重點，著重在後者，也就是可彈性借取使用的部分：

1. 一般房貸額度：
指房屋長期合約的主軸，也可稱為甲型貸款，依銀行對房子的鑑價結果，批准給予貸款的額度，申請人必須依固定的合約年限，逐月攤還銀行貸款本金及利息，長期下來維持穩定繳款，累積個人信用分數。

通常一般房貸的貸款成數，大約落在銀行鑑價的 7 成至 8 成左右，也就是價值一千萬的房子，銀行可能只會給予 700 萬至 800 萬的貸款額度，剩餘不足的資金，就得先由自己補足，俗稱自備款。

2. 理財型房貸額度：
理財型房貸依彈性可借支的額度，指的就是屬於乙型貸款的部分，也稱為循環動用型房貸，貸款額度由銀行依照個人財力及信用條件決定最高額度，但真正可動用的金額仍取決於當下已償還的本金數。

例如向銀行申請房貸 500 萬，房貸年利率為 2.47%，依本息平均攤還法，目前已繳納貸款滿一年（12 個月），本金累積已歸還 19 萬 5771 元，也等同當前可隨時支配借取的資金總額。

註：線上有許多現成方便的房貸計算器，可即時列出每個月需償還之本金及利息。

理財型房貸的利率試算

理財型房貸利息 = 當日動用金額ｘ年利率／365 天 x 借支天數

理財型房貸的利率會在實際產生借支後，才開始以日累積計算利息。通常官方告示的利率都是指年利率，所以必須再除以 365 天，求出的值才算是日利率。

以匯豐銀行的理財型房貸方案為例，年利率為 2.47%，假設今天緊急提領 20 萬額度，借用 10 天，則應付利息為：

200,000 x 2.47% / 365 天 x 10 天 = 136 元

2023 最新理財型房貸申辦管道及利率總整理

目前理財型房貸的申辦管道以銀行為主，但並非每家銀行都有提供這項貸款方案，建議有需求的民眾，可事先向經常往來的銀行洽詢相關資訊。

以下為目前有提供理財型房貸的銀行列表，最新資訊請以銀行官網公告為主：

理財型房貸的申請條件

理財型房貸的申請條件如下：

• 成年：年滿 18 歲。
• 持有房屋：房屋為自己名下所有，且必須符合一般住宅條件，不可為工廠、土地、公司等。
• 信用良好：通常信用評分應大於 600，若信用分數低，則難以審核通過。
• 具備財力證明：穩定的薪轉證明、其他財產之財力證明。

申請理財型房貸的必備文件

各銀行的申辦文件存在些許差異，但大致上可歸類為下列項目，建議事前先向銀行索取資料確認：

• 各類相關申請書：包含個人金融授信業務證明文件申請書、扣繳借款本息約定書、房屋貸款契約書、非本人領取則另外需要準備委託書。
• 申請人個人文件：包含身分證及第二證明文件（例如健保卡、駕照等）、更新後並符合現況之戶口名簿。
• 稅單文件：包含房屋稅帳單、地價稅帳單。
• 不動產證明文件：包含土地和建物的所有權狀、登記謄本證明等。
• 財力證明文件：包含薪轉證明、最近年份的所得稅資料。

理財型房貸的申辦費用

在申辦理財型房貸前，除了要先評估日後還款是否會造成經濟負擔外，在申請的過程中，還會衍生許多相關費用，而且必須由申請人自行支付，這些費用皆屬於借支成本的一部分，也必須列入整體投資效益的考量當中，評估動用理財型房貸資金是否划算。

• 開辦費用：各家銀行酌收金額略有不同，金額範圍 5000 ~ 20000 元。
• 銀行管理費：理財型房貸一年為期，每年自動續約，銀行每年都將收取帳戶管理費，大約五千元左右。
• 抵押權設定規費：登記費用依設定金額的千分之一計算，另外還有書狀費 80 元。
• 強制保險：包含住宅火險依重置成本計算（每一百萬元保費約 200 元）、基本地震險約 1350 元，此兩項費用加起來約兩千至三千左右。

理財型房貸的申辦流程

向銀行申辦理財型房貸的流程，大致上可分為七個步驟：

1. 提出申請：可透過撥打銀行電話、銀行線上網頁、或親臨櫃台辦理。
2. 調閱資料：銀行對申請人進行聯徵紀錄的調閱，查看信用表現狀況及其他還款情形。
3. 房屋鑑價：對屋況進行評估鑑價，決定放款額度。
4. 資格審核：包含對申請人的財力證明和條件、資金用途等進行全面性的審核，決定是否放款。
5. 簽約對保：當貸款被銀行批准後，將有銀行專員聯繫申請人，針對額度、利息及房貸合約內容進行照會和討論，達成共識後將進行簽訂契約。
6. 抵押設定：當合約成立後，在撥款前，必須先對房屋進行抵押權設定，保障借款方（銀行）在貸款清償之前，享有債權權利。這個流程將產生額外的設定規費和手續費等，皆必須由申請人支付，而且同時必須強制投保住宅火險和地震險。
7. 銀行放款：完成上述程序之後，銀行會將房貸撥至申請人的帳戶，理財型房貸額度則另外成立一組存款帳號和金融卡，交由申請人日後隨時彈性請領借支使用。

理財型房貸怎麼還款

理財型房貸的帳單與一般房貸相同，每期皆以一個月為結算區間，還款方式多元，不限於一種方式：

• 從銀行帳戶自動扣款：將欲償還的借支金額存入指定的銀行扣款帳戶中，每個月將在固定的約定日進行扣款，此方式能避免忘記繳交貸款帳單所造成的信用扣分。
• 轉帳繳款：使用 ATM、網路銀行、銀行 APP等方式，進行轉帳匯款至繳款指定帳號。
• 臨櫃繳款：至銀行櫃台直接繳納帳款。

理財型房貸常見問題 Q&A

一、若一直未提領動用理財型房貸會怎麼樣？

若持續半年以上皆沒有動用理財型房貸資金，通常銀行端會建議或詢問是否取消此服務，因為若長期沒有周轉的需求，管理費及展期費用都將是一筆多餘的支出。

二、如何提領理財型房貸資金？

可領取資金的方式有很多種，選擇您感覺最方便的即可：

• 臨櫃提取：憑存摺或存款條向銀行櫃台提領現金。
• 金融卡提取：到最近的 ATM 以提款卡提領。
• 網路銀行轉帳：透過銀行網銀服務或 APP，登入帳戶後進行轉帳交易。

三、理財型房貸可借額度受限於哪些條件？

可動用額度除了依據當前已累積償還的本金作為參考外，可借的最高額度將受限於銀行對房屋的鑑價結果，而影響評估不動產價值的因素很多，包含地段、屋況、屋齡、坪數等，所以額度非常因人而異、也因屋而異。

四、除了原本的房貸銀行，理財型房貸可以另外向其他銀行申請嗎？

不可以。

由於理財型房貸的前提條件為第一抵押順位，並且一般房貸與理財型房貸的額度為互相牽引及共有，所以不可以將兩筆房貸分別向不同銀行申請辦理。

五、理財型房貸申辦及撥款速度需要多久時間？

通常大約需要 5 ~ 7 個工作天，不包含抵押設定或等待申覆補件之天數，故實際申辦時間依個人狀況而有所差異。

結論

雖然理財型房貸比其他房貸方案的利息來得高一些，但如果本身就存在買房貸款的需求，同時也需要一筆隨時可調用的資金，這個富於靈活彈性的方案，仍比個人信用貸款等方式划算且省事。

但原本每個月就存在一筆固定的房貸還款支出，在動用理財型房貸資金後，將變成需要支付兩筆相關利息費用。

對於資金流通快速的投資客來說，也許積極借支及還款不是問題。但若原本就存在極大的經濟負擔，或對有可能突然面臨收入不穩定的人而言，加倍的利息支出反而有可能使本身深陷更大的資金周轉壓力，所以建議應該事先做好風險管理及理財規劃，確保可以按時如期還款。