房屋增貸是一個利率低、年限長、額度高的借款方式，但並不是所有房屋都可以順利增貸，因此本篇除了介紹房屋增貸的優、缺點之外，也逐一列出無法成功增貸的原因，提供您在申請前掌握要點，提高過件率！

房屋增貸是什麼？

房屋增貸，是利用目前正在繳納貸款的房屋，再次向原申請房屋貸款的銀行，額外申請一筆新的房貸，而銀行則會依先前已繳納的金額、房屋狀況、申貸人的信用及財力狀況，評估貸款的可借額度。

舉例來說：

小敏有一間屋齡 12 年的房屋，在Ａ銀行貸款 800 萬，持續繳納一陣子後，已償還 300 萬。現今因為用錢需求，小敏打算再次向Ａ銀行申請房屋增貸。

而依銀行專員評估，目前房屋周邊的行情，都比第一次評估房貸時高，且小敏在繳納期間，都有按時繳納房貸，因此評估小敏至少可增貸 250~300 萬之間。

房屋增貸與轉貸、轉增貸的區別

正在繳納貸款的房屋，除了能向原銀行申請房屋增貸之外，另外也有房屋轉貸、房屋轉增貸的選擇，以下將介紹三種方式的特色及區別：

房屋轉貸

房屋轉貸，是將房屋的貸款從 A 銀行，移轉到 B 銀行，進行利率、償還年限等相關條件的調整。

舉例來說：

小敏原先在 A 銀行的房貸利率為 2.35%，但在 B 銀行評估後，願意給予 1.8% 的利率，並且能夠讓小敏有額外三年的寬限期。

房屋轉增貸

房屋轉增貸，同樣是將房屋貸款從 A 銀行，移轉到 B 銀行，但除了調整相關條件之外，也額外增加貸款的金額。簡單來說，是增貸及轉貸的結合。

舉例來說：

小敏原先在 Ａ 銀行的貸款金額為 800 萬，利率為 2.35%，但 B 銀行評估可以給予更低的利率，並且額外借給小敏 100 萬。

統整三種方式的差異性：

房屋增貸會比二胎房貸更好嗎？

二胎房貸，同樣也是利用已經在繳納房貸的房屋，進行新的借款，但不同的是，二胎房貸在設定抵押的順位上，會有兩個債權人，因此與房屋增貸之間，所適合的族群不同，以下將用表格的方式，進行說明：

房屋增貸的優點

利率低

房屋增貸相較於其他貸款，利率普遍較低，並且在申請房屋增貸時，如果房屋價值、個人信用狀況良好，就有機會向銀行爭取，與原房屋貸款相同的利率。

核貸速度快

房屋增貸的審核速度，會依每家銀行的規範而有所不同。

例如像台新銀行，就有：「特定期間內申請增貸，房屋不需要重新鑑價」的規範，因此核准速度較快。

還款年限長且不受 DBR22 的限制

房屋增貸是屬於有擔保品的借款方式，加上房屋的價值性較高，因此還款年限，比一般信用貸款、汽車貸款長，並且不受 DBR22 的限制。

額外支出較少

房屋增貸因為是向原銀行申請貸款，因此不需要支付提前清償的違約金，並且部分銀行採「一定借款金額內」，可無須進行動產擔保的異動申請。相較於其他貸款，在開辦費、手續費上，房屋增貸會省去額外的花費。

房屋增貸的缺點

額度受房屋殘值限制

房屋增貸會因為房屋的增值空間、周邊市場行情，以及償還金額的多寡，而在可借款的額度上有所影響。因此，並不是所有的房屋，都能透過增貸，借到所需的額度。

審核條件嚴苛

由於房屋增貸，是向原銀行提出申請，而銀行在評估貸款時，除了評估目前整體經濟、房屋周邊行情，也會考量申貸人的信用狀況、收入狀況，在審核上比較嚴謹。

利息不得扣抵稅額

房屋增貸根據財政部規定：「增貸部分之利息支出不得列報，僅能就原始購屋借款未償還額度內所支付之利息列報。」簡單來說就是，房屋增貸後，所支付的利息，不能列入個人綜合所得的申報。

房屋增貸的利率、條件、流程

增貸的利率

房屋增貸的利率，會以房屋狀況、坐落地點、周邊生活機能，或借款人的信用及還款狀況、還款來源等進行審核，並且也會因各家銀行規範，而有不同。一般在房屋、個人信用及財力狀況良好的情況下，通常會與原房屋貸款的利率相差不多。

增貸的條件

申貸人年滿法定年齡 18 歲。

原房屋的貸款繳款正常，無遲繳、未繳等情況。

穩定的償還來源。

房屋有增值空間。

增貸的流程

提出申請

房屋增貸可以用線上的方式，到原銀行的官方網站，填寫資料，或是主動到原銀行臨櫃辦理。需準備的文件會因各家銀行而有不同，但基本要準備的資料如下：

個人身分證件、財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單）

近半年房屋貸款繳款證明

土地及建物權狀

估價及審核

由銀行會進行房屋的估價，並且審核申貸人過去繳納房屋的狀況，以及申貸的人的償還來源。

對保、設定、撥款

房屋增貸確認核准後，銀行進行對保作業，完成就能順利撥款。但如果借款的金額，加上未償還的金額，有大於當初房屋貸款所核准的金額，就會需要進行抵押權設定的修改。

無法辦理房屋增貸的原因

房屋增貸，並不是每一個正在繳納房貸的屋子，都可以順利申貸成功。因此，我們列舉出幾個常見「無法」順利增貸的原因，提供申貸人在申請前，進行自我評估：

「房屋」導致無法申請房屋增貸

房屋價值不足

周邊行情沒有浮動，房屋的殘值不高，銀行會認為擔保價值較低，風險較高。當房價並沒有太大漲幅，加上申貸人所償還的本金不多，銀行會願意再借出錢的可能性就不高。

屋齡太高

房屋的年齡在 30 年以上，就屬於老屋，會關乎到房屋的價值性。房屋貸款是用房屋進行擔保，當申貸人無力償還時，銀行會透過拍賣房屋的方式，拿回借出的錢。因此老屋貸款，不僅是一般房屋貸款會受影響，房屋增貸也是一樣的。

舉例來說：

阿明買了屋齡 10 年的 A 房，以及屋齡 20 年的 B 房，經過 10 年後，A、B 兩房的屋齡，分別是 20 年及 30 年的屋齡。兩者相較之下，20 年的 A 房，成功增貸的機率較高。

房屋有民間設定抵押

房屋除了原有的房屋貸款之外，申貸人還有向其他民間貸款，並且設定二順位抵押，銀行也會納入評估，認為是風險性較高。

相關建議

房屋的價值：

申請房屋增貸前，除了詢問原銀行之外，也可以線上查詢實價登錄，瞭解房屋周遭的行情狀況，並且估算目前已償還的金額有多少。

我們以「高雄的楠梓區」的大樓為例：

大樓在 109 年時候的買賣價格，平均是一坪 14~18 萬之間。但是後續經歷台積電擴廠的消息，導致整體房價攀升：

可以看到截至 112 年 8 月，價格落在一坪 24~ 26 萬之間，明顯與 109 年有極大的落差。像這樣的房屋，在增貸申請時，就會比較有與銀行討論的空間。

屋齡：

在申請房屋增貸前，先留意房屋的屋齡，是否超過 30 年，但要特別留意的是，並不是所有超過 30 年的房屋，都無法進行房屋增貸，而是會依房屋的屋況而定。

假如電梯大樓的外觀、電梯，若有經過翻新、更換，或者透天厝有重新整修過，只要能夠證明，房屋的使用年限能夠延長，那麼屋齡就不會是阻攔增貸的原因。

民間抵押設定：

民間設定二順位，並不會影響房屋價值，但因為二順位的利率，普遍較高，會讓銀行認為，申貸人曾經有「急用錢」的跡象，在信用評估上，就會受影響。因此通常會建議先嘗試房屋增貸，再進行房屋轉貸、房屋轉增貸，最後才選擇房屋二胎。

「申貸人」導致無法申請房屋增貸

個人信用，或原房屋還款狀況不佳

銀行對於房屋增貸的審核上，較為嚴苛，當申貸人有信用不良，或過去的房貸有遲繳、未繳等狀況發生時，就會影響銀行對於申貸人信用的評估，並且認為借錢給申貸人的風險較高。

申貸人年齡較高

房屋增貸時，申貸人的年齡太高，也會影響成功貸款的機率。例如小敏在 45 歲時，進行 30 年的房屋貸款，但是經過 20 年後，65 歲的小敏想要再次申請房屋增貸，銀行就會評估，小敏在 65~85 歲之間的償債能力。

個人收入有狀況

房屋增貸時，申貸人沒有穩定的收入來源，對於銀行來說，也是會考量的風險之一。

個人負債比過高

雖然房屋增貸，是屬於有擔保品的貸款，不受 DBR22 的限制，但是銀行在評估申貸人的償還能力時，也會留意申貸人其它負債的狀況，避免「倒債」的風險。

相關建議

個人信用：

個人信用就像一張「通行卡」，關乎到銀行、融資公司、民間借款機構的評估，建議在信用卡的使用，以及各項貸款的還款上，都要特別謹慎資金運用，若真的有償還不了的情況發生時，可以透過債務整合，減輕自己的負擔，同時維持自己的信用。

年齡較高：

並不是所有年長者都無法進行房屋增貸，因為銀行擔心的是，申貸人的償債能力。因此，若申貸人能夠提供證明，並且告訴銀行日後的償債來源，還是會有機會進行增貸。

個人收入：

穩定的收入，是證明償債能力的重要依據，但沒有穩定收入，也可以提供其它的財力佐證，或是與銀行討論，主動提出「增加擔保人」的方式，提高房屋增貸的過件率。

個人負債比過高：

申請房屋增貸，若有個人負債比過高的情況，在銀行的體系中，是最難克服的。建議尋求其他管道，例如融資公司、民間借款機構、保險公司，以其它方式進行借款。

房屋增貸常見 Q&A

Q1：房屋增貸好申請嗎？過件率高嗎？

依房屋狀況及申貸人條件而異。

房屋增貸，最主要是用房屋的殘值進行評估，因此建議是繳納一段時間的房屋，才進行增貸申請，過件率較高。同時，申貸人過去繳納房貸的狀況，以及償還借款的能力，也會是銀行列為評估的依據。

Q2：房屋增貸需要重新鑑價嗎？

不一定。

因為房屋的價格，會受市場行情影響，並且每家銀行的審核過程，在流程上，都會有些微的差異，例如部分銀行會需要重新鑑估，而部分銀行則是特定的期間內，不需要重新鑑估。

Q3：申請房屋增貸會影響信用嗎？

不一定，通常會依據個人的繳款狀況、負債狀況而異。

在還款正常的情況下，對於信用是不會受影響的，但如果個人的借款金額過高，並且在增貸以後，有遲繳、未繳等情況發生時，就會影響日後的信用評分。