什麼是青年首購？
有鑑於台灣的房市居高不下，為減輕人民在買房上的負擔，財政部主導了青年首購的購屋優惠方案。
青年首購的全名是「青年安心成家購屋優惠貸款」，又可以被簡稱為「青年首購貸款」或「青安貸款」，由公股銀行所承辦。
「首購」一詞，有時候會被誤會成是人生中第一次買房，但事實卻並非如此。
其實只要購買房屋的當下，購屋者名下沒有自住宅，就可以被視為首購。
根據規定，只要符合以下條件，就有資格申請青年首購貸款。
- 年滿 18 歲。
- 借款人名下沒有自有住宅。
- 借款人的配偶、子女名下，沒有登記自有住宅。
值得注意的是如果您、配偶或子女名下有以下狀況時，仍然可以申請青年首購。
- 名下有土地、工廠。
- 與他人共同持有或個別持有共計換算面積小於 40 平方公尺的建物。
舉例來說，目前 35 歲的小卡，名下有一塊工業用地和農業用地，但沒有任何自有住宅，且目前單身，那麼若他想要買房子的話，就適用青年首購的貸款方案。
青年首購一般房貸有什麼不同？
要申請青年首購很重要的一件事就是，在申辦的當下，借貸人名下不能有任何自用住宅的登記；不過一般房貸則沒此項規定，只要按照銀行規定申請即可。
下表則列出青年首購和一般房貸之比較差異：
| 青年首購 | 一般房貸 | |
| 申請條件 | 年滿 18 歲 貸款申請人、配偶和未成年子女的名下皆無自有住宅 貸款標的：申請日前 6 個月購入的自住宅 | 年滿 18 歲 （有些銀行會規定要 65 歲以下） 申貸人信用狀況良好 申貸人的收入穩定 |
| 計息方式 | 一段式機動利率 二段式機動利率 混合式固定利率 （擇一，選後不更改） | 一段式機動利率 二段式機動利率 混合式固定利率 （每家銀行規定不同） |
| 利率 | 一段式機動：1.775 % 二段式機動：前兩年：1.565%、第三年起：1.865% 混合式：第一年：1.745%、第二年：1.845%、第三年起：1.865% | 1.935% – 4.47% 需視各家銀行之規定而定 可能會有所變動 |
| 貸款成數 | 最高 8 成 | 最高 8 成 |
| 貸款額度 | 最高新台幣 1,000 萬元 | 無限制 會依照房屋本身的價值以及申貸人的信用以及財力進行變動。 |
| 貸款年限 | 最長 40 年 | 多為 20 – 30 年，有些銀行最長是 40 年 |
政府新舊制度比較：青年首購的貸款內容
青年首購貸款最早從 2010 年開辦，不過為了讓更多想要購屋的無殼族能夠減輕買房的壓力，於是行政院又在 2023 年 8 月 1 日推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安」。
以下也將針對青年首購貸款的額度、利率和年限等進行說明和比較。
| 舊青安 | 新青安 | |
| 額度 | 800 萬 | 1,000 萬 |
| 年限 | 最長 30 年 | 最長 40 年 |
| 寬限期 | 3 年 | 5 年 |
| 成數 | 最高 8 成 | 最高 8 成 |
| 利率補貼 | 補貼半碼減免 0.125% | 補貼一碼 + 現行半碼優惠減免 0.375% （僅有 3 年優惠期） |
自購住宅貸款利息補貼是什麼？可以同時申請嗎？
自購住宅貸款利息補貼，又可以被簡稱為「房貸利息補貼」，是內政部針對所得財產在標準以下，並且在 2 年內有為了購買自住宅而辦理房貸之家庭所推出的服務。
該服務主要是對特定的族群提供利息的補貼。
且房貸利息補貼也可以和青安貸款一起搭配使用。
不過需要注意的是，房貸利息補貼在「家庭所得」上是有所限制。
也就是說，不僅申請人，連其配偶、直系親屬、配偶戶籍內直系親屬的所得財產也會納入審核的標準中。
且不同縣市的要求也不盡相同，例如台北市就要求申請人的家庭年所得，必須低於 163 萬元。
如果想要知道更多資訊，也能夠參考內政部的網站，以此評估自身是否符合申請標準。
申辦青年首購的管道
目前申請青年首購的管道，大致可以分為下面兩種：
- 8 家與政府合作的銀行。
- 其他銀行自家專案。
8 家與政府合作的銀行
現在共有以下 8 家公股銀行和政府合作辦理青年首購貸款方案：
這 8 家銀行的貸款利率、額度、年限和寬限期等，都會依照政府的「青年安心成家購屋優惠貸款」方案進行。
唯一有差別的是各家銀行所收取的手續費會有差異，下方表格也提供每家銀行的手續費，供您參考：
| 承貸銀行 | 手續費 |
| 臺灣銀行 | 開辦手續費 3,000 元 信用查詢費 300 元 總金額：3,000 元 + 300 元 ＝ 3,300 元 |
| 台灣土地銀行 | 5,300 元～5,600 元，視狀況而定 |
| 第一商業銀行 | 5,300 元 |
| 兆豐國際商業銀行 | 開辦手續費：5,000 元 信用查詢費：300 元 總金額：5,000 元 + 300 元 ＝5,300 元 |
| 合作金庫銀行 | 5,300 元起 |
| 華南商業銀行 | 開辦手續費：撥貸金額的千分之 1.5（視個案調整） 假設貸款金額為 200 萬元，那麼理論上，銀行方收取的開辦費會是：2,000,000 元 ÷ 1000 x 1.5 = 3,000 元 信用查詢費：300 元 |
| 彰化商業銀行 | 5,300 元 |
| 台灣中小企業銀行 | 3,300 元起 |
其他銀行自家專案
除了上述 8 家銀行有青年首購貸款方案之外，另外還有以下 4 家銀行，也同樣推出相關的青年購屋方案：
- 中國信託銀行 – 青年成家貸款。
- 台北富邦銀行 – 青年安心成家購屋優惠貸款。
- 永豐銀行 – 首購房貸方案。
- 合作金庫銀行 – 首次購屋貸款。
| 中國信託 – 青年成家貸款 | |
| 貸款條件 | 借款人 20 歲以上。 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅。 |
| 貸款額度 | 最高房屋鑑價值 8 成或800 萬 （取金額低者） |
| 利率 | 皆機動利率： 一段式利率 ：2.15% 二段式利率：前兩年：1.94%、第三年：2.24% |
| 貸款年限 | 最長 35 年 |
| 寬限期 | 最長 5 年 |
| 申請費用 | 開辦費：3,000 元 |
| 台北富邦 – 青年安心成家購屋優惠貸款 | |
| 貸款條件 | 借款人 18 歲以上。 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅。 |
| 貸款額度 | 最高依台北富邦鑑價金額的 8 成 |
| 利率 | 指數利率一段式 I +0.66%（目前 2.25%）起機動計息 * I 為台北富邦指數型房貸基準利率 |
| 貸款年限 | 最長 30 年 |
| 寬限期 | 最長 3 年 |
| 申請費用 | 帳戶管理費：5,000 元 |
| 永豐銀行 – 首購房貸方案 | |
| 貸款條件 | 借款人 20 歲以上，65 歲以下。 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅。 和銀行往來的信用正常 |
| 貸款額度 | 最高是鑑價金額的 8.5 成 |
| 利率 | 最低 2.09% 起（機動計息） |
| 貸款年限 | 最長 40 年 |
| 寬限期 | 最長 3 年 |
| 申請費用 | 3,000 – 12,000 元 |
| 合作金庫 – 首次購屋貸款 | |
| 貸款條件 | 借款人 20 歲以上，65 歲以下。 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅。 和銀行往來的信用正常 |
| 貸款額度 | 最高是鑑價金額的 8 成 |
| 利率 | 公教人員：2.06% 起 一般民眾：2.06% – 2.193% 依合庫的現行指標利率浮動計息 |
| 貸款年限 | 最長 40 年 |
| 寬限期 | 有寬限期，需要親洽銀行 |
| 申請費用 | 需要親洽銀行 |
農業局最新專案（112 年 10 月更新！）
目前台灣仍有部分的鄉鎮沒有銀行和信用合作社，所以都是該地的農漁會信用部，為當地居民提供金融服務。
也正因為如此，政府才推出了「農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款」，希望能夠讓有購屋需求，但所在地卻沒有銀行的民眾，能夠直接在附近的信用部申辦首購。
而農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款，也被簡稱為「農業版青安貸款」或「農安貸款」。
在貸款的原則和內容上，與最近新推出的新青安大致相同，以下表格也為您整理了相關資訊：
| 項目 | 農業局 青年安居購屋優惠貸款 |
| 貸款條件 | 借款人 18 歲以上 借款人、配偶、子女名下皆無自有住宅 |
| 貸款額度 | 最高新台幣 1,000 萬元 |
| 貸款成數 | 最高 8 成 |
| 利率 | 一段式機動：1.775 % 二段式機動：前兩年：1.565%、第三年起：1.865% 混合式：第一年：1.745%、第二年：1.845%、第三年起：1.865% |
| 貸款年限 | 最長 40 年（包含寬限期） |
| 寬限期 | 最長 5 年 |
各管道差異評比
| 項目 | 政府方案 | 農業局方案 | 銀行自家方案 |
| 條件 | 年滿 18 歲 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅 | 年滿 18 歲 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅 | 年滿 18 – 65 歲 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅 |
| 利率 | 一段式機動：1.775 % 二段式機動：1.565% – 1.865% 混合式：1.745% – 1.865% | 一段式機動：1.775 % 二段式機動：1.565% – 1.865% 混合式：1.745% – 1.865% | 1.94% – 2.25% （依各家銀行而定） |
| 年限 | 最長 40 年 | 最長 40 年 | 30 年 – 40 年 （依各家銀行而定） |
| 寬限期 | 5 年 | 5 年 | 3 年 – 5 年 （依各家銀行而定） |
由上表也可得知，基本上政府方案和農業局的方案內容，是相同的。
唯一的差別在於兩者的承辦單位，政府方案由公股銀行承做，農業局方案則由各農漁會信用部辦理。
銀行自家所推出的方案，和前兩者相比有較多變化，詳細的方案內容，仍需要視各家銀行的規定而有所不同。
買房要準備多少錢？青年首購的貸款試算
頭期款是什麼？有可能全額貸款嗎？
頭期款簡單來說就是，你在買房屋時需要先支付的第一筆費用。
買房不可能全額貸款，因為根據青年首購貸款的方案，雖然最高可以借到 1,000 萬元，但是會受到貸款成數最高 8 成的限制。
也就是說，不管申貸人的借款金額是否低於或剛好是 1,000 萬，借款人最少都必須自行負擔房屋總價的 2 成，而這 2 成就是所謂的頭期款。
舉例來說：小卡想要買總價 800 萬的房子，並且向銀行申請新青貸，那麼小卡仍需要準備 2 成的頭期款，也就是 800 萬 x 0.2 = 160 萬。
此外，貸款的成數也會因為房屋的條件以及借款人自身狀況而有所差別，因此若銀行評估成數不到 8 成時，申貸人需要準備的頭期款就會增加。
青年首購的利率
青年首購的利率有三種：
- 一段式機動利率＝指標利率（會變動）+ 加碼利率（固定不變）
- 指標利率：5 – 6 家銀行的金融產業利率水準之平均。
- 加碼利率：每家銀行自行決定，在貸款期間不會改變。
- 兩段式機動利率＝指標利率（會變動）＋加碼利率
- 加碼利率：分成兩段，前兩年的利率固定且較低，第三年起的利率會較高。
- 混合式固定利率：在貸款期間，利率都是相同的不會變動。
若想知道更多詳細內容，也可以參考「2023 首購利率全解析：選對首購方案讓你無痛買房」一文。
青年首購的還款方式
青年首購貸款的還款方式可以分為以下兩種：
- 本息平均攤還：將本金和利息平均在貸款期間償還，所以需要償還的月付金是相同的。是最常用的償還貸款方式。
- 每期應繳本金 + 每期應繳利息 = 固定值
- 本金平均攤還：將本金平均在每月應付金額裡，但每月的利息則是會依照貸款的餘額去計算。因此還款的時間越長，每月的月付金也會逐漸減少。
- 每期應繳本金 = 借款總額 ÷ 總期數
- 當月應繳利息 = 每期貸款餘額 x （年利率 ÷ 12）
- 月付金 = 每期應繳本金 + 當月利息
申請青年首購所需的條件及資料？買房前必知的 3 步驟！
- 檢視自己是否有符合青年首購的條件
青年首購的條件就是需要年滿 18 歲。
且除了本人名下不能有自有住宅之外，其配偶和未成年的子女在申貸時，名下也不能有自有住宅
- 接洽有承作青年首購的銀行
若是想要申辦的是由政府主到的青年首購，就需要到以下 8 家公股銀行申貸：
- 準備申請青年首購所需的資料
- 貸款申請書。
- 個人資料：
- 身分證正反面影本。
- 戶口名簿或戶籍謄本。
- 最近一年繳納的綜合所得稅資料。
- 房屋資料：
- 房屋稅單。
- 地價稅單。
- 土地及建物所有權狀影本暨登記簿謄本。
- 房屋賣賣契約書。
辦理青年首購貸款的流程
- 選定承作銀行並提供資料
首先，民眾需要先選定想要向哪家銀行申請青年首購貸款。
在確認好承做銀行後，要向該銀行提出申請，並檢附銀行核貸時需要的資料。
- 房屋鑑估及徵信審查
銀行收到申請後，一方面會由銀行的鑑價部門根據房屋的坪數、所在地、生活機能、屋齡等因素進行估價，而估價後所得金額就是申貸額度的參考依據。
另一方面也會審核申貸人的信用條件、財力狀況和經濟來源等來決定是否要核貸以及核貸的條件。
- 簽約對保及購置火險
當房貸申請通過核准後，銀行就會通知申請者，並且約定一時間進行對保並簽訂契約。
另外，政府也規定需要購置「住宅火災及地震基本保險」。
- 設定不動產抵押
對保完成後，銀行撥款前，銀行還會申請不動產的抵押設定。
抵押設定對於銀行來說是一種保障，銀行可以在借款人無力還款時，向法院申請法拍該房屋以此來清償房貸；相對的，若借款人都有如期還款，那屆時債務清償完畢時，就可以塗銷該房屋的抵押權設定。
- 銀行撥款
當不動產設定抵押完成後，銀行就會進行撥款。
2 個不能辦理青年首購貸款的情況
本人與其配偶、子女名下有房屋
青年首購的基本要求，就是借款人和其配偶、未成年子女的名下，都不能有自住宅的登記。
因此若是您或是您的妻子、丈夫、小孩名下有自住宅，那麼就無法申請青年首購。
房屋取得日期距離申請日超過六個月
在申貸青年首購後，需要在 6 個月內取得房屋登記。
房屋登記取得日的認定，則是會以建物謄本上的登記日期為準。
青年首購常見 Q&A
Q1：青年首購是一生一次嗎？有次數限制嗎？
青年首購不是一生一次，也沒有次數限制。
不管您是第一次購屋，又或者是以前曾經買過房子，但是後來將房子賣掉或轉讓，導致名下沒有任何自住宅的人，就可以申請。
Q2：青年首購有年齡限制嗎？
有，申貸人必須年滿 18 歲。
Q3：想申請青年首購，但貸款金額會超過 1,000 萬怎麼辦？
青年首購貸款的最高額度，就是 1,000 萬元。
因此若是貸款金額預計會超過該上限，建議您在申請之前，先諮詢承貸銀行，詢問是否有其他貸款方案能夠補足差額。
Q4：一般房貸戶可以轉辦青安貸款嗎？
不一定。
需要看原貸款的承貸銀行以及撥款時間而定。
財政部有規定，如果已經辦理一般房貸的首購族群，必須是在「撥款的半年」內才可以轉辦青安貸款。
Q5：青年首購可以提前還款嗎？
可以。
有些銀行的貸款，如果提前清償就必須要支付一定比例的違約金。
但是，青年首購並沒有任何違約條款或是轉貸的限制，只要民眾有能力，可以隨時提前清償該筆債務。
Q6：青年首購貸款 1,000 萬 40 年，一個月要繳多少錢？
以合庫銀行做為試算之銀行，若貸款年限是 40 年（共 480 個月），且在不使用寬限期的狀況下，每月的月付金如下：
| 本息平均攤還 | 本金平均攤還 | |
| 一段式利率 | 第 1 – 479 個月：29,120 元 第 480 個月：23,435 元 總償還利息：3,971,915 元 | 第 1 個月：35,625 元 第 480 個月：20,544 元 總償還利息：3,557,282 元 |
| 二段式利率 | 第 1 – 24 個月：28,050 元 第 25 – 479 個月：29,510 元 第 480 個月：27,761 元 總償還利息：4,128,011 元 | 第 1 個月：33,876 元 第 25 個月：35,599 元 第 480 個月：20,546 元 總償還利息：3,679,089 元 |
| 混合式利率 | 第 1 – 12 個月：28,960 元 第 13 – 24 個月：29,470元 第 25 – 479 個月：29,570 元 第 480 個月：23,433 元 總償還利息：4,178,943 元 | 第 1 個月：35,376 元 第 13 個月：35,825 元 第 25 個月：35,599 元 第 480 個月：20,546 元 總償還利息：3,723,861 元 |
從上表中可以看出，無論是利率或是還款方式的選擇，都會影響到最終總償還利息的多寡，不過這並沒有絕對的好或不好。
申貸人在貸款前可以先行試算，並對未來的財物管理進行規劃，選擇對於自己來說，最佳的利率和還款方式。
由於各家銀行仍有些許差別，所以若欲知其他貸款金額的每月應付金，也可以到各家銀行的網站進行試算：