民間二胎是什麼

民間二胎是指將已有貸款的房地產，向非銀行的機構或個人申請第二次貸款。申請途徑只要不是經由銀行、郵局與信用合作社皆屬於民間二胎，如上市融資公司或私人借貸機構。

民間二胎可以為需要資金但信用不佳的人，透過非銀行機構取得貸款。與傳統銀行相比，其利率可能相對較高，還款期限較短。

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民間二胎的特點

銀行的二胎貸款審核相對嚴格，因為在設定抵押權時，二胎的順位次於首胎，所以銀行會面臨較高的風險。當借款人因無法償還貸款，導致房子遭拍賣時，二胎在償還順序上，會排在首胎之後，這將導致必須承受無法收回本金和利息的風險，因此銀行對於二胎貸款十分嚴苛。

相比之下，民間二胎的門檻較低、審核寬鬆，對於需要短期資金，卻不符合銀行申貸標準的借款人來說，是另一個較易取得資金的途徑。

然而民間二胎也帶來一定的風險，首先其利率通常比銀行二胎的利率高，此外由於監管較為鬆散，有可能遇到行為不端的借貸機構。

民間二胎與銀行的差異

民間二胎與銀行二胎的主要差異在於審核門檻和利率。

銀行二胎雖然利率較低，但審核條件嚴格，看重申辦者的個人信用評分和財力證明，過件率較低。

相反的，民間二胎的審核較寬鬆，門檻較低，成為被銀行拒絕者的另一選擇。然而民間二胎利率較高，且可能遇到非法經營的借貸機構，承受不合理的債務糾紛及風險。因此申請者須依自身狀況，評估最適合的貸款途徑。

二胎利率比較

民間二胎的來源多樣，包括融資公司、代書以及當鋪等。其中當鋪受獨立法規監管，其權限優先於民法，因此貸款利率可能較其他管道高。

儘管民間二胎提供了便利的貸款途徑，但各類源頭的利率、條件可能有所不同，申請者需要根據自身需求和負擔能力仔細選擇。

以下為各二胎房貸管道的彙整比較表，最新利率與額度以銀行及各機構官方公告為主：

如何選擇可信賴的民間二胎

申請者必須確認貸款機構的利率是否符合法規限制。根據民法第 205 條，除當鋪外，年利率超過 16% 的民間二胎貸款屬於違法；如一般我們常聽見的三分利，即是每月 3% 利息，以年利率來看便是 36% ，屬於違法。

再者了解貸款機構的背景也十分重要。申請者可以查看貸款機構的營業執照、以往的營運記錄，並上網搜尋其信譽。

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選擇合法民間二胎的方法

正規合法經營的民間二胎，可優先選擇融資公司，如裕融、中租等。這些公司均是合法設立，具有專業的金融背景和產業經驗，能夠提供專業的貸款建議。若無法從融資公司取得貸款，轉而向其他民間機構如代書、當鋪、個人申請時，若事前篩選業主的階段不夠謹慎小心，較容易遇到違法貸款或詐騙問題。

避免民間二胎的詐騙與陷阱

面對民間二胎的吸引力，包括審核快速和門檻低等，我們必須保持警惕，確保不會落入詐騙或被不公平的貸款條件所限制。

以下是幾種有效避開違法民間二胎的方法：

民間二胎有哪些管道

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許多人在面對短期內的資金需求，卻又不符合銀行借貸要求條件時，就會選擇利用民間二胎這種管道來獲取資金。民間二胎的選擇很多元化，只要不是透過銀行、郵局與信用合作社，基本上都是屬於民間機構，以下將詳細介紹這些民間二胎的申請管道及其特性。

民間二胎管道一：融資公司

融資公司的二胎貸款是最普遍常見的方式，其審核流程與銀行相似，如貸款金額的評估、抵押物的鑑價等。

不過融資公司與銀行在審核貸款申請時，最大的差異在於是否調閱個人聯徵紀錄。

銀行在評估申請人的信用狀況時，會從金融聯合徵信中心查詢申請人的信用報告，如果申請人在短時間內有多次的貸款申請，可能會對其信用分數產生負面影響。而融資公司在審核貸款申請時，並不會查詢申請人的聯徵信用報告。

民間二胎管道二：當鋪

當鋪的營業模式受到當鋪業法的規範，因此在考慮向當鋪申請貸款前，必須要先確認當鋪是否持有當鋪業許可證，也就是說，當鋪必須是合法經營。

可以在全國商工行政服務網上查詢當鋪是否有當鋪業許可證，如果當鋪沒有許可證，那麼他們就屬於非法經營的地下錢莊。

此外，須特別注意合法當舖的貸款年利率上限為 30 %。

地下錢莊

在尋找民間二胎的過程中，我們經常會在網路或街頭看到許多合法當鋪的廣告，但這並不意味著他們都是合法設立的。有些不法份子可能會以合法公司的名義做為掩護，實際上卻經營地下錢莊，常提供高利貸款，而且往往與黑社會有關聯。

他們之所以能從高利貸款中獲取暴利，主要是因為他們對借款人索取極高的利率，遠超過銀行或合法當舖被規定的利率範圍。

民間二胎管道三：代書

代書二胎是一種以代書或民間金主為主的貸款方式。代書指的是地政士，他們主要負責處理土地、不動產等相關契約，因此有部分地政士也會提供貸款服務。這類貸款門檻較低，利率也不至於跟當鋪一樣高，對許多人來說可能是一個更具吸引力的選擇。

然而這並不表示代書二胎沒有風險，雖然代書利率比銀行高是很普遍的情況，市面上行情月利率常常 2% 起跳，但這都不是合理且合法的現象。若以月利率 3% 計算，代表著年利率高達 36%，早已遠超過民法第 205 條規定的 16%，已涉及法定上限利率，民眾須特別注意自己的相關權利。

由於代書二胎是以月息計，又有隨借隨還的特性。若是年限不足一年就無法以平均年利率計算，要注意一年內繳交的利息金額不得超過 16 % ，如小明借了 100 萬，一年內的總利息費用不得超過 16 萬。

民間二胎管道四：代辦公司

代辦公司是另一種民間二胎的取得方式，他們扮演中介角色，協助申請者與銀行、融資公司或私人金主等進行貸款申請。

代辦公司會全程參與並介入貸款過程，從申請、文件製作、談判到最終獲得貸款，並從中收取一定比例的費用。例如貸款最終金額為 100 萬，抽取 2 % 代辦費用，借款人要支付 2 萬的手續費，代價不低，所以謹慎評估代辦公司的信譽與費用很重要，才能避免遇到不肖業者。

民間二胎管道五：私人金主

申請人將房屋抵押設定給私人金主，獲得資金，從而建立二胎的借貸關係。換句話說，只要有貸款關係，便具有法律名義。這類型的貸款也可能透過代書或代辦公司進行申請，由他們從中幫忙媒合出資者與借款人。

民間二胎的申請流程

申請民間二胎貸款時，有幾個重要的流程須要理解並遵守，以確保能得到最好的貸款條件。

申請資格

申請二胎貸款前，必須符合以下資格：

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如何準備申請文件

申請民間二胎之前，要準備好以下資料：

審核流程

民間二胎貸款以不動產作為擔保，相對於一般銀行貸款，申請程序與審核標準相對較為簡單快速。

抵押權設定

民間二胎的抵押權設定，又稱私人設定。是指借款人向民間機構或某人申請二胎貸款時，將自己的房產作為抵押。

但資產進行私人設定時，會在聯徵中心的紀錄上留下軌跡，儘管不會直接影響信用分數，但日後借款人若有必要向銀行貸款時，銀行會從這些資訊來評估借款人的財務管理能力。

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而設定第二抵押權，若申請人因故破產等，清償順序排在第一順位抵押權機構後，排在普通債權人之前。

辦理抵押權須準備以下文件：

民間二胎相關 Q＆A：

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民間二胎超過民法及當鋪業法的利率上限外，還會同時違反重利罪嗎？

不一定。若是貸方高於民法或當鋪業法規定的最高年利率，雖然違反民法，但不一定違反重利罪。

法院在判定時，還會調查貸方是否利用申請人無知或急迫的需求，以及約定明顯不符合當地經濟狀況，重利罪 344 條的條約並不是依照民法 205 條所設的 16 % 或當鋪業法 30% 為基礎。

即使利率超過民法或當鋪業法的上限，但如果並未利用借款人的困境，也未取得不符合社會經濟情況的額外利益，那麼法院可能並不會認定為重利罪。然而如果利率超過上限，並且貸方利用借款人的困境取得不正當利益，那麼有可能被認定為重利罪。每個案件的具體判斷需要根據具體情況進行。

民間二胎的利息都很高嗎？

確實，民間二胎貸款的利率通常會比銀行的貸款利率高。但這並不代表民間二胎所有利率都一樣高，其利率會因各種因素而異。例如申請人的信用情況、貸款額度、還款期限，以及抵押物的價值等。

除了利率，民間二胎貸款通常也會有一些額外的費用，例如評估費、手續費、法律費、保險費等。因此在申請民間二胎貸款時，要仔細評估和比較各種費用，評估對整體貸款成本的影響。

民間二胎需要保人嗎？

通常不需要。因為主要是看抵押物的價值，而不是借款人的信用。

然而即使不需要擔保人，借款人仍要提供足夠的證明，表示自己有能力還款。包括證明收入的文件，或者擁有穩定現金流的證據。

雖然民間二胎貸款的申請過程可能較銀行貸款簡便，但借款人仍須確保了解貸款條款並能負擔。

有二胎的房子可以進行買賣嗎？

可以。通常在交易完成前，賣方會與抵押權方（銀行或貸款機構）達成協議，清償剩餘債務。

而在抵押權沒有塗銷的情況下交易，銀行有權要求買方為賣方清償債務，若買方不進行清償，銀行一樣會找上原賣方進行債務回收。最後房屋遭到拍賣，還款責任還是回到賣方手上。

房屋二胎可以貸多少？

民間二胎貸款以房地產殘值為評估借款上限，借款額度通常在抵押物價值的 100% 至 120% 之間。然而即使房產價值足夠，借款人的財力證明也是機構審核的重要考量因素。

舉例來說，如果小明的房屋殘值為 1000 萬，理論上小明可以申請的二胎貸款金額可以從 1000 萬到 1200 萬不等。然而實際貸款金額會根據小明的收入狀況、償債能力等因素進行審核與調整。