央行從 2022 年至今已經升息 5 次，累積升息 3 碼，也就是 0.75%，對房貸一族增加了不少負擔。

於是在這麼多銀行、這麼多房屋貸款方案，哪個利率最優惠，成為要買房的人最關心的事情，本篇文章將介紹 2024 年各家銀行的房屋貸款方案與利率比較。

房屋貸款利率怎麼算？有哪些種類？

房屋貸款利率計算公式

房貸利率＝指標利率＋加碼利率

其中指標利率，或稱基準利率，是由各家銀行根據現在金融產業的平均利率水準，計算出來的結果，通常是以 5−6 家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準，所以各家銀行的數值會落在一定範圍內，不會相差太多。

另外，指標利率會隨著央行升降息而調整。

加碼利率則會評估貸款人的信用評分、工作、收入⋯⋯等條件後，給予不同的利率，條件越好、利率越低。

理論上，銀行決定貸款人的加碼利率後，就不會再變動，也不會隨著央行的升降息而調整。

一段式利率和分段式利率是什麼？

而房貸利率計算公式中的「加碼利率」又有兩種不同的計算方式：

一種是一段式利率、或稱單一利率：在還款期間都是用同一種利率、計算每個月要還多少利息。適合每月有穩定薪資／收入、或購屋是用於自住的族群，優點是還款總金額較低。

值得注意的是，買房前期可能會有其他大筆支出，例如裝潢費用，但一段式利率在還款前期就要償還相對較高的金額，加上裝潢費用，可能負擔較大，要事先評估自己的還款能力。

另一種則是分段式利率、或稱多段利率：在還款期間，不同階段會有不同的利率，而付出不同的利息金額。

通常分為兩段或三段，第一期利率都會非常優惠，但期間通常只有 1-12 個月不等，第二期之後的利率通常都會高於一段式利率，所以計算下來，還款總金額會高於一段式利率。

但優點是前期還款金額低，負擔較小，適合前期資金不足者、短期內有意願換屋者、或是投資族。不過，還是要提醒此方案的後期還款壓力增加，要謹慎做好理財規劃，避免還不出房貸。

固定利率、機動利率又有什麼差異？選哪個划算？

另外，房貸利率又分成「固定利率」和「機動利率」。

固定利率是指利率不會隨著央行升降息而調整，還款期間都是採用固定的利率。

因為不隨著市場做調整，銀行承做的風險較大，所以通常會將利率訂的比機動利率高，且比較少銀行願意提供這種方案，有提供的銀行通常貸款年限也比較短。

而機動利率，又稱為浮動利率，指的是其利率會隨著央行升降息而做調整，目前大多數的銀行都是採用這個方式。

另外，還有一種「混合式」，也就是混合固定利率與機動利率。

例如政府提供的青年安心成家貸款就是一個例子：前 2 年採固定利率，第 1 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.525% 固定計息，第 2 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.625% 固定計息，第3年起按基準利率固定加 0.645% 機動計息。

總和以上的各種房貸利率種類，目前房屋貸款以「一段式機動利率」為主流。

什麼是「本金攤還」和「本息攤還」？哪種比較划算？

房屋貸款大多是採每個月還款，攤還方式又分為「本息攤還」和「本金攤還」。

「本息攤還」，又稱「本利攤還」或「等額本息還款」，意思是將本金和利息、一起平均在貸款期間內償還，每個月償還的總金額是固定的，其計算方式為：

還款年限 ÷（本金+利息）= 固定的繳款金額

但本息攤還最後要償還的利息總金額較高，不過優點是每個月都是還固定金額，方便規劃、理財，適合每個月薪水／收入固定的族群，也是目前最常用的攤還方式。

而「本金攤還」則是指只有本金平均在貸款期間內償還，每個月償還的本金是一樣的金額，但每期所攤還的利息、會因為累積未攤還的本金逐漸遞減、而跟著減少，所以每個月償還的總金額會越來越低，其計算方式為：

還款年限 ÷ 本金 + 變動利息 = 越來越低的繳款金額

本金攤還的優點是、最後要償還的利息總金額較低，缺點是前期的還款金額較高，若加上前期還有裝潢的支出，是一筆不小的負擔，務必評估自己的還款能力。

房屋貸款利率會受到哪些因素影響？

上面提到房屋貸款利率的計算方式是指標利率＋加碼利率，其中指標利率是每個銀行計算好的，主要是央行宣布升降息才會變動，而加碼利率才是跟著每個人的不同條件而變動的。

這些條件包含：

個人信用評分：信用卡和各種貸款是否有遲繳紀錄、負債總額和型態，例如：信用卡累積未還金額、是否有循環利息⋯⋯等、信用長度，例如：目前有效的信用卡正卡中，使用最久的時間長度⋯⋯等相關資料。

工作相關：工作的公司是否是千大或上市櫃公司、或者職業是否為醫師、律師等專業人員、工作的年資與收入是否穩定。

財力證明：是否有其他動產或不動產。

負債比：若超過金管會規定的 DBR 22 倍，意即無擔保債務的總額，包括信用卡、現金卡及信用貸款，除以平均月收入，不宜超過 22 倍，否則貸款過件的機率低。當然，負債比越低、拿到優惠房貸利率的可能性越高。

不動產鑑價：會評估房屋坐落的地區、周邊建設、機能、房屋種類、坪數、屋況、實價登入的價格⋯⋯等條件，例如不在六都內、套房、小坪數、屋況不好、或屋齡太高的房屋，可以拿到的利率都不會太好。

想要貸款的成數和年限。

其他特殊條件：針對首購族、或是國軍、公教人員、都有政策性房貸，提供低利率優惠方案。

如何降低房屋貸款利率？

優良的信用紀錄。

穩定的工作及收入。

有足夠的存款、或是其他不動產，例如：土地或房屋。

房屋的條件良好，未來有升值空間。

房屋類型：預售屋、屋齡小的貸款條件通常比老中古屋好，大坪數會優於小坪數。

選擇經常往來的銀行：有些銀行會提供熟客專案。

負債比低於規定：負債比低於 DBR 22。

央行升息對房屋貸款利率的影響？

上面內容提到若房屋貸款是屬於機動利率，則指標利率會隨著央行宣布升息而做調整，進而影響整體房貸利率跟著升高。

當然，反之，若央行宣布降息，房貸利率也會跟著降低。

各家銀行房屋貸款利率比較

以下貸款銀行為一般房貸方案，不含針對首購族、公教人員、國軍的政策型房貸，如有需要請參考下一段內容。

注意：以上資料截至 2023 年 7 月，最新房屋貸款利率，請以各銀行最新公告資料為主。

房屋貸款試算

若已經有預計貸款的金額、年限、利率的話，可利用內政部不動產資訊平台提供的房貸試算服務，但它只提供本息攤還法的試算。

若想詳細比較兩種攤還方式，本息攤還和本金攤還，它們每個月還款金額、總利息支出⋯⋯等有哪些不同，通常各家銀行網站通常也有提供房貸試算服務，例如合作金庫銀行就有提供，只要在輸入相關資料就可以計算出來。

房屋貸款利率常見問題

Q. 房屋貸款利率最低是多少？

目前房貸地板價利率是 2.06%（資料截至 2023 年 7 月。最新房屋貸款利率，請以各銀行最新公告資料為主）。

另外，也可參考央行每個月底公布的「新承做購屋貸款利率」，目前最新數據為 2023 年 5 月，顯示五大銀行、包含台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀、的新承做房貸利率為 2.101%。

Q. 什麼是指數型房貸？

指數型房貸其實跟機動利率是同一個概念，意即房貸利率會跟著「指數」變動，所謂指數指的就是指標利率，也就是說指數型房貸的利率，會隨著央行升降息而跟著升高或降低。

Q. 什麼是理財型房貸？

一般房貸還款後，那些錢就不能再動用了，但理財型房貸就是把還款的本金轉換為循環額度，也就是可以把這些錢、再借出來靈活運用，優點是可隨借隨還，有動用時才按日計息，適合短期資金周轉或投資理財。

Q. 總費用年百分率（APR）是什麼？

總費用年百分率（APR）也稱作貸款的實質年利率，它可以反映出貸款的「真實成本」。因為它是把貸款要繳的所有費用，例如：開辦費、手續費、信用查詢費、處理費、帳務管理費⋯⋯等，將這些費用連同貸款金額加總後，再除以貸款時間，計算出一個百分率。

上述的費用通常落在 3 千到 2 萬元不等，每家銀行都不太一樣，所以在看房貸方案時，除了看房貸利率外，也要看這些費用的金額，才能更真實的比較各家銀行的貸款方案是否優惠。

Q. 增貸的房貸利率跟原本的會一樣嗎？

不一定。

因為銀行會根據貸款人最近的信用條件、負債狀況、和最新的房屋價值⋯⋯等，再重新評估增貸的利率。

Q. 首購族、國軍、或公教人員有特別優惠的房屋貸款利率嗎？

有的，針對首購族有青年安心成家購屋貸款、內政部自購住宅貸款利息補貼。

而針對國軍有國軍貸款優惠專案，公教人員則有公教築巢優利貸。

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